Viviendas turísticas: límite de planta

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha determinado que las viviendas de uso turístico (VUT) se clasifican, desde una perspectiva urbanística, como uso terciario y no residencial. Esta conclusión fue alcanzada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo en Pleno al resolver el recurso de apelación 638/2025, presentado por el Ayuntamiento de Salamanca.

La sentencia, emitida el 22 de septiembre, subraya la importancia del carácter temporal de los alojamientos turísticos. Esta interpretación afecta directamente a las normativas urbanísticas que se aplican a las VUT y, en particular, a su posible localización dentro de los edificios.

Las VUT tienen uso terciario

El TSJCyL establece una distinción clara entre el uso residencial, que se asocia con el alojamiento permanente de individuos, y la actividad que realizan las viviendas de uso turístico. Estas últimas ofrecen alojamiento por períodos específicos y a cambio de una contraprestación económica.

Con base en esta diferenciación, el Tribunal concluye que las VUT deben ser clasificadas urbanísticamente como uso terciario. Esta calificación es crucial, ya que determina qué restricciones del planeamiento urbanístico son aplicables a estos tipos de establecimientos.

Por lo tanto, la cuestión no se limita a definir la naturaleza de la actividad turística, sino que impacta directamente en las condiciones que deben cumplir los inmuebles destinados a este fin.

El PGOU de Salamanca limita las plantas

La consideración de las VUT como uso terciario permite la aplicación de las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Salamanca que se refieren a los usos no residenciales.

De acuerdo con el criterio del Tribunal, el planeamiento urbano permite estos usos en planta baja y primera planta, pero impone restricciones para las plantas superiores en los casos que se vean afectados por esta regulación. Por lo tanto, las viviendas de uso turístico no pueden situarse por encima de la primera planta cuando dicha limitación urbanística sea aplicable.

La Sala aclara que esta conclusión se deriva directamente de las disposiciones del PGOU, vigente en este aspecto desde 2011, y no de la Ordenanza Municipal que regula los apartamentos y viviendas de uso turístico.

El Pleno unifica el criterio judicial

La decisión también resuelve una discrepancia existente entre dos Secciones de la Sala de lo Contencioso-Administrativo respecto a la naturaleza urbanística de las VUT.

Por mayoría, el Pleno sostiene que el uso residencial implica un alojamiento de carácter permanente, mientras que el alojamiento temporal proporcionado a cambio de una contraprestación económica se clasifica como uso terciario.

Consecuencias para el caso de Salamanca

El TSJCyL ha dado lugar al recurso de apelación presentado por el Ayuntamiento de Salamanca y ha anulado la resolución emitida por el Tribunal de Instancia de Salamanca.

La sentencia considera que es legal la decisión municipal que no aprobó la conformidad de la comunicación ambiental presentada para el establecimiento turístico. Así, el Tribunal aplica al caso específico el límite urbanístico que resulta de la consideración de las VUT como uso terciario.