Supremo refuerza control en tasaciones

Planteamiento del litigio

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2025 (nº 1147/2025) aborda la validez de una comprobación de valores efectuada conforme al artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria, basada en un dictamen de peritos que solo inspeccionó el exterior de los inmuebles. La operación inicial consistía en la aportación no dineraria de locales a una sociedad, en régimen de neutralidad fiscal (arts. 83 a 96 TRLIS). La Administración cuestionó la existencia de actividad económica (art. 27.2 LIRPF), rechazó el régimen especial y calculó la ganancia mediante una valoración apoyada en datos catastrales y registrales, sin acceso al interior de los bienes.

Confirmadas las liquidaciones por vía económico-administrativa y por la Audiencia Nacional, la controversia llegó en casación para determinar el alcance de la motivación exigible en la comprobación de valores.

Marco normativo y exigencias de motivación

El artículo 160.3.c del Reglamento General de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección (RGAT) impone la obligación de motivar individualizadamente la valoración. Además, el artículo 160.2 RGAT prevé que los peritos reconozcan personalmente los bienes cuando proceda, mientras que el artículo 114.1 LGT atribuye a la Administración la carga de acreditar el valor comprobado.

El debate residía en si la visita interior constituye un requisito inexcusable o si cabe sustituirla por observaciones exteriores, complementadas con documentación registral y catastral.

Doctrina consolidada del Supremo

El Tribunal Supremo fija como regla general la necesidad de inspeccionar tanto el interior como el exterior de los inmuebles en las comprobaciones de valores por dictamen pericial. Solo cabe excepcionar esta obligación cuando el perito motive rigurosamente su imposibilidad (p. ej., negativa documentada de acceso) o innecesariedad. La simple toma de fotografías exteriores no resulta suficiente.

La sentencia enlaza con su jurisprudencia previa (SSTS de 29/03/2012, 26/11/2015, 21/02/2018, 21/01/2021 y 04/07/2023), donde ya se establecía la exigencia de motivación reforzada. También cita la Orden ECO/805/2003, que, aunque no aplicable directamente, refleja las buenas prácticas técnicas en valoraciones inmobiliarias.

Consecuencias jurídicas del fallo

La resolución anula la liquidación y la sanción tributaria, así como la sentencia de la Audiencia Nacional y la resolución del TEAC que avalaban la comprobación. El Supremo recuerda que el órgano jurisdiccional, en su función de peritus peritorum (art. 348 LEC), debe verificar la idoneidad metodológica de la pericia. La ausencia de visita interior determina la invalidez de la valoración, al incumplir los estándares de motivación exigibles en garantía de los contribuyentes.